１、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
修繕積立金の試算を行うにあたっては、平成２３年４月に国土交通省が作成した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（以下、ガイドラインとする）が参考になります。このガイドラインは、新築マンションの購入予定者向けに、修繕積立金に関する基本的な知識や修繕積立金の額を提示するものですが、既存マンションにおいても修繕計画を見直す際には一応の目安となります。また分譲業者から提示された修繕積立金の額が妥当かどうかの判断材料にもなります。以下、本ガイドラインに沿って解説してみたいと思います。
 
 
 
２、修繕積立金の目安
本ガイドラインでは、修繕積立金の目安について、専有床面積当たりの修繕積立金の額の「平均値」が記載されていますが、１５階未満のマンションの平均値は建築床面積が小さいほど高くなる傾向にあります。 すなわち、 
Ⅰ 建築面積が５，０００㎡未満のマンションでは平均１㎡当り毎月２１８円。
Ⅱ 建築面積が５，０００以上１０，０００㎡未満のマンションでは平均１㎡当り毎月２０２円。 
Ⅲ 建築面積が１０，０００㎡以上のマンションでは平均１㎡当り毎月１７８円。
 
《具体例》 
専有部分が２５坪のケースで試算すると、１坪は約３．３㎡なので２５坪は８２．６㎡となります。そうすると 
Ⅰの場合には、２１８円×８２．６㎡=１８００６．８→１８，０１０円／月 
Ⅱの場合には、２０２円×８２．６㎡=１６６８５．２→１６，６９０円／月 
Ⅲの場合には、１７８円×８２．６㎡=１４７０２．８→１４，７００円／月 
 
そうすると同じ２５坪のマンションであっても５，０００㎡未満のマンションと１０，０００㎡以上のマンションでは毎月約３，３００円の差がある事が分かります。そしてガイドラインは、新築時から３０年間に必要な修繕工事費の総額を、毎月均等に積み立てる事とした場合の金額です。そうすると毎月３，３００円の差は３０年間で換算すると
 
３，３００円　×　１２月　×　３０年　=　１，１８８，０００円
 
となりますので約１２０万の差額が発生する事になります。 
また２０階以上の、いわゆる超高層マンションの専有床面積当たりの修繕積立金の額の「平均値」は本ガイドラインによると、１㎡当り毎月２０６円となっています。先程の２５坪のマンションの例でいうと２０６円×８２．６㎡=１７０１５．６→１７，０２０円／月となります。
 
 
 ３、機械式駐車場 
マンションに機械式駐車場がある場合には、毎月管理組合に納める修繕積立金に機械式駐車場の修繕工事費分を加算して納める事がベストです。なぜなら機械式駐車場の修繕工事費は高額になる事が十分に予想されるので、実際の修繕工事時期に一時金として徴収するよりも効率的だからです。本ガイドラインにおいてもその旨の記載がされています。 
一般的には、機械式駐車場の一台あたりの修繕工事費を月額に換算すると、２段昇降式よりも４段昇降横行式の方が高くなる傾向にあります。すなわち 
Ⅰ ２段昇降式　　　　→　　　７，０８５円／台・月 
Ⅱ ４段昇降横行式　　→　　１４，１６５円／台・月
 
 となります。このように決して安いとはいえない金額を毎月負担していかないと機械式駐車場を維持できないのが現実です。
 
 
 ４、私見 
今後５０年で日本の人口が約４，０００万人減少する事を考えると、既にある機械式駐車場については修繕工事をして維持していくという選択肢の他に、将来的には修繕工事をするのではなく機械式駐車場そのものを撤去するという選択肢も併せて検討をしていくべきだと思います。
またこれから機械式駐車場を設置していくという場合には、以上のような高額な修繕積立金を余分に支払っていかなければいけない事を踏まえて検討をしていく事が大切です。しかも機械式駐車場の耐用年数は１５年とされている事から、１５年後には機械式駐車場そのものを更新する事になりますので、その際には新たに工事代金が発生する事になります。
従って、可能な限り機械式駐車場に頼らない方法を、管理組合は模索して事が大切だと思います。